越南：物流地产的前途

  仲量联行越南市场研究部负责人Trang Le女士说，越南的工业房地产市场，包括工业用地、现成的工厂、仓库、物流地产等，均处于新的起步发展阶段。

  这一领域在越南市场的基本特征如下，例如：工业区之间的竞争;工业园区和工业房地产仍然分散发展，没有集中规模化，也没有明确的分区规划。同时，工业地产的大多数租户——制造企业，几乎都来自劳动密集型行业，例如纺织品和服装、食品、家居和家具以及橡胶与塑料产品，具有较大剩余价值的产业所占比例不大。

  但是，随着东盟地区各个国家国内市场经济发展的良好基础，这个地区的其他国家也在发展工业园区，这使得越南在招商引资方面遇到不少挑战。为了在工业园经营成本越来越高的背景下，继续引领外资投资，越南的工业地产正在朝着多样化和市场细分规范化在努力，其中尤以物流地产最具发展前途。

  Trang Le女士指出使越南成为更有吸引力的工业发展目的地的关键因素。

  首先，战略位置：拥有进入世界上重要商业航海路线的区位优势，为越南带来了发展海上运输，特别是物流服务的巨大机会。此外，作为一个毗邻中国的国家，越南是那些在中国运营多年之后需要转移产业链到东南亚的跨国公司的首选最佳目的地，这些公司希望在运营成本方面为其工厂寻找替代方案，因为在中国的成本越来越高。新冠疫情也让这些公司痛定思痛，不再固执的只把供应链放在中国。

  其次，强劲的经济增长：近来推动越南经济增长的主要因素可以说包括比例很高的城镇化;外商直接投资额;制造业的增长;以及中产阶级的崛起。这些因素造成了带动辐射效应，加剧了越南国内国际贸易、物流运输的发展与投资需求。

  其三，中产阶级和人口的增长：随着越南国内经济从农业转向制造业和服务业，家庭收入也在增加。根据Brookings Íntitute的数据，越南有望成为该地区中产阶级增长最快的国家，在2018年至2020年之间的复合年增长率为19%，同比过去十年增长14。越南国家统计局的数据还显示，越南拥有“黄金人口年龄结构”，越南的适龄劳动者的工作年龄为20至50岁，2020年越南人口9760万人，平均年龄为30.2岁。黄金年龄结构以及家庭收入增长，将增强越南购买力，并使越南在投资者眼中变得越来越有吸引力。

  第四，低成本：在投资者、制造公司、供水链的眼中，关税激励措施和较低的加工成本也是使越南成为有吸引力的目的地的因素之一。这个再次表明越南在工业地产尤其是物流地产行业当中优质的增长潜力。

  据仲量联行称，与该地区其他国家相比，越南的工业虽然还很“年轻”，但在工业市场的“进化”过程中正逐渐进入一个更大的增长阶段。随着产品需求逐渐从基本产品转向具有高附加值的产品，该行业的增长机会变得越来越明显。

  根据发展计划，到2020年，用于工业发展的总土地面积将是目前市场规模的两倍。因此，拥有土地进入该潜在行业并在其中发展的机会对于现有投资者和未来潜在投资者而言都是巨大的。

  此外，去越南投资，大致可以有这么一些投资优惠政策。

  一、企业收入所得税

  1、在15年内优惠税率为10%~15%;

  2、头4年内完全免税，在继续9年内折扣50%;俗称“四免九减半”。

  二、个人所得税

  在经济区工作的人员个人所得税优惠50%。

  三、进出口税：免缴进出口税的对象如下：

  1、从非关税的货物出口到国外;

  2、从外国进口到非关税并仅用于非关税区的货物。

  3、进口商品属于越南未能生产的，以及进口用于项目固定资产构成的产品，可以享受进口免税政策。

  四、增值税

  1、国外与非关税以及非关税之间的货物和服务交易免缴增值税;

  2、非关税的货物供应将采取0%增值税。

  五、特殊消费税

  1、从国外进口的货物进入非关税区;

  2、来自境内的货物销售到非关税区域并仅用于非关税区域;

  3、货物在非关税区之间交易，不包括座位少于24位的小客车。

  在一些条件艰苦的地区，投资在那里的项目，可以享受的投资优惠政策更加优厚。

  例如除了在项目建设期间免征土地租金之外，一些鼓励投资的行业，可以免租15至19年，建造宿舍给员工使用而不是经营，可以免租土地租金;为工人提供就业指导和培训的可以申请国家财政补贴等等。

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